지난 기고에는 우리가 살고 있는 현재의 지역이 어떠한 과정을 거쳐서 조성되었는지에 대해 살피어 보았다. 이번 기고에는 예고한 대로 우리가 살고있는 곳이 미래에 어떠한 변화를 거치는지에 대해 이야기 하고자 한다.
현재 우리가 살고 있는 곳은 시간이 흐름에 따라 슬럼화가 된다. 오래된 동네의 경우 도로, 공원 등의 기반시설이 잘 갖추어지지 않은 경우도 많고 건축물 또한 노후되어 점차적으로 살기 좋지 못한곳으로 변화한다.
이러한 경우 슬럼화된 도시를 탈바꿈하기 위하여 재개발 재건축이라는 것을 진행한다는 사실에 대해서는 독자 여러분들도 충분히 아실 것이다.
그런데 이러한 재개발 재건축등을 진행하기 위해서는 여러사람의 의사를 통합해야 하는 절차등이 필요하기 때문에 사업에 관한 절차법으로서 도시 및 주거환경정비법이라는 법을 제정하였다.
도시 및 주거환경정비법에서는 크게 네 가지 사업으로 분류를 하였다.
재건축사업, 재개발사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업이 그 내용이다.
우리가 흔히 알고 있는 용어는 재개발 재건축이 전부이지만 실제로는 네가지 사업이 있고 네가지 사업마다 다른 의미와 다른 절차를 가지고 있다.
첫째, 재건축이란 도시기반시설은 잘 갖추었으나 건축물은 노후한 경우이다.
우리가 흔히 듣는 재건축의 대표적인 예는 강남재건축이다. 강남은 80년대 도시계획에 의해 개발이 되었기 때문에 강북지역에 비해 도시계획이 잘 되어 있어 도로, 공원 등의 도시기반시설은 잘 갖추어져 있다. 단지 건축물이 오래되어 있기 때문에 건축물을 다시 건설해야 할 뿐이다. 이러한 연유로 재건축은 도시계획이 양호한 지역의 노후된 아파트 주민의 사적인 성향이 강하다. 따라서 강남재건축에는 규제라는 말이 같이 붙어다니는 것이다.
둘째, 재개발이란 도시기반시설도 잘 갖추지 못했고 건축물도 노후한 경우이다.
흔히 듣는 재개발의 대표적인 예는 강북이다. 해방이후 무분별한 개발을 한 강북의 경우 도로, 공원 등의 도시기반시설이 잘 갖추어졌을리 만무하다. 이에 건축물을 다시 건설하는것 뿐만 아니라 도로, 공원 등의 확장 및 정비가 필요한 것이다. 따라서 재개발은 건설이라는 사적인 영역보다 더 공공성을 가지고 있다. 따라서 강북재개발에는 규제라는 말보다 용적율완화라는 말이 같이 붙어 다니는 것이다.
셋째, 주거환경개선사업이란 도시기반시설은 잘 갖추지 못했으나 건축물은 양호한 상태이므로 공공의 영역인 도시기반시설을 공공에서 더 확충해 줄테니 건축물은 개별적으로 개발하라는 지역이다.
그러나 주거환경개선사업은 실제로 이러한 지역에 된다기 보다는 상암DMC같은 개발사업에 주민들의 반대가 극렬할 경우 일종의 존치지역의 경우처럼 남겨두는 것이다. 상암DMC의 도시계획을 살피어 보면 T자형상의 도시계획에 일부가 잘려나갔다. 이 지역 주민들의 극렬한 반대로 결국 이곳은 주거환경개선지구로 편입되게 된 것이다.
넷째, 도시환경정비사업은 재건축, 재개발, 주거환경개선사업처럼 주거지 위주가 아닌 세운상가같은 상업지를 재정비할 필요가 있을때 지정하는 것이다.
의정부에는 아직 도시환경정비사업지역은 존재하지 않으며 추후 진행한다면 역전 해태프라자 뒷동네라던지, 중앙로라던지, 가구거리등이 이러한 도시환경정비사업으로의 적격지라고 볼수 있다.
논 외로 뉴타운이라는 용어는 서울시, 경기도에서 규정한 용어로서 이러한 재개발, 재건축구역을 묶어 대규모로 지역을 지정할 때 쓰는 용어이다. 따라서 금의뉴타운과 가능뉴타운이 해제되어도 일부 도시 및 주거환경정비법에 의한 지역은 해제가 되지 아니하였고 또한 뉴타운이 해제되었어도 주민들이 자체 개발하지 않는한 언젠가는 도시 및 주거환경정비법에 의한 3가지 사업유형에 포함이 되게 되어 있다.
원칙적으로 건축물의 건축이란 토지소유자 100%의 동의가 필요하다. 그러나 대단위로 개발이 필요할 경우 100%의 동의를 얻은 뒤에 개발을 한다는 것은 불가능한 이야기다. 그래서 처음 몇십퍼센트가 동의를 할 경우 추진위원회로서 정비계획이라는 도시계획 인허가를 추진할수 있고 나중 추가로 몇십퍼센트가 동의를 할 경우 건축인허가를 추진할수 있고 일부 미동의자의 토지는 매도청구를 통해 확보하여 사업할수 있도록 하는것이 도시 및 주거환경정비법에서 다루는 재개발사업, 재건축사업, 도시환경정비사업의 골자인것이다.
그런데 이러한 재개발 재건축이 이루어지면 왜 토지가격이 오를까? 오르는 이유는 두가지에 기인한다. 첫째로 재개발, 재건축 자체가 지주공동사업의 형태를 띄기 때문에 토지비외에 개발이익까지 토지주에게 돌아가기 때문이다. 보통의 주택사업은 땅을 사서 지어서 마진을 남기고 파는것인데 재개발, 재건축소유주들이 사업을 하는것이기 때문에 마진까지 토지주에게 돌아가기 때문이다. 둘째로 재개발, 재건축이 이루어지면 노후된 지역에 새로운 개발이 되므로 지역가치가 상승하기 때문이다.
또한,재개발 재건축에서 고려해야 할 것이 하나가 있다. 재개발 재건축은 토지비가 재개발 시작 전 약 600만원을 넘지 않는 지역에서는 이루어 지지 않는다. 필자가 의정부 뉴타운이 시작했을 때 가능성에 대해 반신반의했던 부분이 이러한 부분이다. 양주, 포천등의 300만원 정도의 토지의 경우 재개발, 재건축을 하는것 보다 그냥 새로운 땅에 짓는것이 훨씬 유리하기 때문이다. 따라서 양주에 재건축을 할것이다라는 것에 대해서는 전혀 고려할 필요가 없는 이야기다.
이번 기고에는 도시 및 주거환경정비법의 개념을 논하였고 다음기고에는 도시 및 주거환경정비법의 투자에 대한 개념을 기고하고자 한다.
